作者：刘图(耀桂市)。
10月20日，国家统计局发布了70个大中城市9月份商品房销售价格变动情况。从数据来看，已经有迹象表明最近市场越来越冷，调控政策显示出威力。
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9月份的数据很重要，因为8月份全国市场由于城市政策、房企、银行信贷等因素叠加突然降温。一个月后，这种降温对市场的真实影响开始逐渐显现，所以9月份的数据其实可以显示出全国楼市降温后的速度和趋势。
在此背景下，70个大中城市商品房销售价格表现不佳。从环比来看，总体略有下降，但虽然同比有所增加，但增幅继续下降。
最值得关注的是新房价格指数，这是2015年5月和6年来的首次下跌，换句话说，是77个月来的首次下跌。
城市能级方面，一线城市新建商品房销售价格由8月环比上涨0.3%转为持平；二手房销售价格较8月份的0.2%的涨幅下降0.4%。
二线城市新建商品住宅销售价格由8月份的0.2%变为持平。二手房销售价格较8月份持平，下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格较8月持平，下降0.2%。与8月份相比，二手房销售价格保持下降趋势，降幅较上月扩大0.1个百分点至0.2%。
从城市涨跌来看，9月份70个大中城市中有27个城市新建商品房价格环比上涨，8月份为46个城市。位于西北的银川、Xi安领先0.6%，北上广深四大一线城市持平，分别上涨0.2%、下跌0.1%、上涨0.2%。
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对于投资购房者来说，我们都知道二手房市场一定要研究，因为从过去的历史来看，这个数据是比较真实的。
虽然有二手房指导价的城市约有13个，扭曲了市场，但大部分城市不涉及指导价，二手价格仍有参考价值。
个人认为全表统计数据中的城市段、极值、数值变化趋势值得分析。
在表中，大于100表示增加，小于100表示减少。我们可以把“环比”“同比”“定基”三个数据小于100视为弱市场，大于100视为强市场。
首先我们来看看“环比”“同比”“固定基数”数据都在下降的城市。
二级市场三项数据均在下滑，说明这一市场在过去12个月持续走弱，整个市场的表现令人担忧。这样的城市有14个，其中华北4个，东北3个，西南3个，湖南2个，安徽1个，广西1个。
可见北方沦陷明显，华北东北占了14个城市的一半。过去一年，北方市场一直疲软。值得注意的是，东北和华北最近并没有采取收紧楼市的政策，而是采取了哈尔滨“十六条”等救市政策，但即便如此，市场依然不买账。
虽然西南和湖南都是小城市，但也说明由于大城市人口虹吸或省内政策高压，这两个地区整体市场非常疲软。
70个重点城市中，珠三角没有城市，长三角只有安徽安庆一个城市。这两个城市群最近频繁收紧政策，但力度依然很大。
简单说一下三个数据的关系，“固定基数”数据的基准最早，其次是“同比”，最晚是“环比”。如果这三个数据的固定基数最小，则环比最大，说明城市在周期内持续下跌。
按照这个逻辑分析，14个城市中，只有遵义和秦皇岛处于弱势横盘，其他12个城市则是持续下行。m
另一方面，这三个数据都大于100，说明整个市场是强势的。这样的城市有15个，与弱城市相比比较分散，西南3个，长三角2个，海南2个，西北2个，东北2个，其余分布在华北、湖南、江西、山东、河南等地区。
a6b28d9398cb7331″ alt=”降了！最新70城房价公布，36个城市已见顶！房价熬不住了？”>
其中海南的海口、三亚市场在政策利好刺激下，比较强势，西南则是成都、重庆两大城市和泸州，西南核心城市市场走势整体处于强势。东北大连、丹东走出独立于整个东北的走势。
结合弱势市场看，西南、东北分化较为严重。
与弱势市场相反，在强势市场，“定基”数据最大，“同比”数据居中，“环比”数据最小，说明整个市场是持续上涨的。
按这个标准去看，南京、无锡、成都、西安、西宁其二手市场在9月数据中依旧保持强势，虽然可能和每位购房者具体感受不一致。这几个城市10月的数据值得密切关注。
与2020年“定基”数据相比，涨幅较大的，但是上月“环比”降低的城市说明数据上表现的是出现了顶部特征，在过去一年多中楼市已经见顶，这样的城市有36个。
包括了北京、沈阳、上海、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、广州、深圳、银川、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、泉州、武汉等前期的热门城市，其中江苏省和浙江省城市最多，也包含北上广深四大一线和二线的武汉、杭州、宁波、福州、厦门等，可以看出，绝大部分热点城市和区域已经见顶，其下跌或横盘周期已经显现。
其中差值最大的是北京、上海、杭州，这与调控周期有关，深圳因为早在去年7.15就开始调控，所以没有进入前三，否则二手数据差值最大的应该是深圳。
而京、沪、杭也是这一波打压力度较大的城市，其中北京并没有出现全面上涨也出台了二手房指导价，可见这个城市政策之严。
杭州还没有出台指导价数据已经这么不乐观，一旦后续推出指导价，其市场极其不容乐观，当然也和政策力度有关。
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按照以上方法论来分析一手房市场，可以得出几个结论：
1.一手房数据整体优于二手房数据，可能是因为政府调控更为精准，限涨限跌政策发挥了作用。
2.四大一线，北上深新房价格依旧上涨，广州则表现略微疲软。
3.太原、哈尔滨、牡丹江、岳阳、常德、南充是仅有的6座一手、二手都处在弱势市场的城市，其楼市现状非常凄凉，看来岳阳全国第一个推出“限跌令”在数据上早就有所体现了。
而常德一手、二手数据表现甚至弱于岳阳。作为省会太原、哈尔滨都表现不佳，可以想象山西省、黑龙江省其他城市楼市有多么艰难。
4.无锡、泉州、济宁、大连、南京、银川、西宁、西安、乌鲁木齐、合肥、福州、武汉等城市一手房市场依旧比较坚挺。
其中武汉数据与市场感受大相径庭，不知道是不是统计口径原因。西北四个省会的表现出乎意料，尤其是西安市场已经连续上涨5年，最近又出政策调控，没想到一手数据依旧坚挺。
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从整体数据来看，简单说就是北方市场整体偏弱。
一线市场二手市场全面见顶，一手市场由于限价原因还在强势区域；无论一手二手和历史相比都出现了不同程度疲软，国家调控成效已现。
对于二手强势的15个城市，是下个月数据分析的关键，这些城市是否在数据上见顶，影响整个房地产市场对未来的判断。
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