说起土地使用权，大多数人的第一反应是无形资产，这当然是真的，但并不全面。我们研究资产核算这一章的时候，说过“企业购买的土地使用权，通常要按照无形资产核算”。然而，土地使用权不仅作为无形资产核算，而且在实践中还以许多其他方式存在，这增加了我们的核算难度。因此，在实践中核算土地使用权之前，首先判断土地使用权的性质最为重要。如果判断错误，所有后续的核算都将无用。土地使用权以什么形式存在？我们应该如何判断？下面是我总结的一些表格，与大家分享我的学习。
1.作为无形资产核算：“企业取得的土地使用权，用于工厂等地上建筑物的自行开发建设的，应当作为无形资产核算”。简单理解就是企业在土地上建造的建筑物，建成后为企业自用，即作为企业固定资产使用时，此时的土地使用权作为无形资产入账。
2.作为固定资产核算：“企业购买房屋、建筑物所支付的价款(即以土地购买房屋的情形)，应当按照合理的方法在建筑物和土地使用权之间进行分配，难以合理分配时，应当全部作为固定资产核算”。
3.作为投资性房地产核算：“企业改变土地使用权用途，停止用于出租赚取租金收入或者持有用于增值转售的，应当作为投资性房地产核算”。举个简单的例子：如果A企业有一块土地，在2020年之前作为单位停车场使用，当这块土地属于企业自用时，即作为企业的无形资产入账；2020年后，为了获得更好的收益，企业A决定将土地出租给其他单位建设收费停车场，企业A按月收取租金。此时，土地使用权应按投资性房地产核算。可见，同一块土地不同的使用方式，需要不同的核算方法。
4.作为存货，计入建筑成本核算：“是指房地产开发企业为建造商品房而购买的土地使用权，应当作为存货核算，最终计入在建工程，即建筑成本”。这个很容易理解：试想一下，你买房的时候，你所支付的价格应该包括哪些方面，是否应该包括三个方面：房地产开发企业购买土地的成本，商品房本身的建设成本，最后是房地产开发企业应该赚取的利润。这样，你就不难理解为什么购买用于建设商品房的土地使用权要计入商品房成本了。
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