万科股票行情分析点评，万科股票行情走势分析图

万科股票(万科股票市场趋势)

6月的最后一天，万科股份，万科股东大会，是大股东重视、小股东关注的股东大会。

以往的股东大会，除了换届，深铁代表从未出席，而今天深圳地铁集团党委书记、董事长辛杰坐在万科董事会主席于亮旁边的“C”台上。

现场受疫情防控影响，座位有限，现场座位先到先得。很多中小股东已经提前一个小时在现场等候。

即使在各种证券交易平台下，关于万科的讨论也比过去活跃得多。在平安铁粉和私募巨头李赤曝出要清算平安后，《惨哥哥》的股价表现似乎成了楼市黄金时代逝去的镜像；万科股东大会成为股东关注的焦点。

果然，管理层介绍了去年的业绩后，审核了提案，进入了问答环节；一个疗程。有股东在现场直接询问大股东深圳铁路。如何看待万科最近股价持续下跌？

辛杰的回答是，短期困难是暂时的，股票必然会涨跌。深圳地铁将长期持有万科股份。

于亮后来也表示，“当然我们也希望股票上涨，但是目前包括万科在内的房地产公司的股票受到了很大的影响”。

的确，对于万科多年的“铁粉”股东来说，过去半年是一段非常艰难的旅程。

股东大会当天，万科A股价创年内新低。年初以来，万科A股价累计下跌17.04%。如果从3月2日的年内高点计算，截至6月30日，万科A的股价已经下跌超过32%。

在一个投资平台上，每周都会有很多投资者发帖，“XX价万科小姐”，帖子里的数据已经从28降到了23。

事实上，作为五大a股之一、房地产龙头和前行业龙头，万科的股价表现更是行业趋势的“不堪负重”。2021年以来，地产股股价下跌成为普遍现象。

年内，房地产调控政策的不断加强和打补丁，以及两次集中供地，导致行业利润率不断压缩，开发商沦为代建，投资者对地产股失去了想象空间。

华尔街的资料显示，年内跌幅最大的几只地产股未完全统计，其中华夏幸福(下跌67.8%)、恒大(下跌52.3%)排名第一，蓝光发展(下跌41.6%)、万科(下跌32.1%)，华润置地(下跌23.8%)、龙湖集团(下跌18.8%)排名第二。

但如果周期稍微拉长，从2018年起最后一个交易日的收盘价来看，近两年半的地产股股价波动，区间内跌幅居前的是华夏幸福(下跌70.6%)、泰和(下跌68.8%)、恒大(下跌51.4%)、万科表现不差(上涨7.8%)和保利(上涨12.2%)。

很明显，大部分投资者还是把万科当作房地产公司，但万科已经进行了9年的多元化转型并没有出现在报告中，市场认知度不高。一些投资者认为，万科今天被归因于平淡和平庸。

万科有未来吗？房地产公司还有投资空间吗？

阴云之下，除了行业因素，投资者还需要进一步考虑房地产公司本身的业务、质地、未来和身份。

大股东给了一些想象空间。辛杰在股东大会上表示，去年深铁郑重承诺全力支持万科健康、稳定、可持续发展，相信未来会有很多深度合作的机会。未来深圳铁路不仅会有人流，也会有货流，就像平南铁路一样。“我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来在这方面会有很多合作的机会。”

“地铁选择合作伙伴的原则是‘要么第一，要么唯一’，我们希望形成最佳合作伙伴和最佳组合。我认为万科是唯一的，排名第一的

于亮表示，主观上要更加努力，用行动回应股东关切。所有股东都听到了他们的声音，希望万科能在包括大股东在内的所有股东的支持下做得更好。

此外，在回答股东关于利润分红的问题时，于亮表示，万科希望为股东提供稳定、可预期的分红。“分红派息率为35%，分红率为4%-5%，分红率相对稳定。我们希望这个分红比例比较稳定，也方便投资者在购买万科股票时作为参考。”

于亮认为，房地产行业仍有机会。他表示，“分红是公司回报股东的一种方式，但我们还是需要平衡。如果钱不能在我们手里创造更多的价值，根本没有投资机会，那我们就应该把钱都分了。”

在内部，万科在外部并不那么缺乏“战斗精神”。

上周，万科刚刚进行了一次重大的组织和管理变革。于亮派兵，分割地区，让王空降印度，都是为了加强生意和打破生意。

对于开发商来说，从住宅改造开始的各种物业操作都是“升级”。“从房地产的开发收入模式到以租金为代表的经营性业务，收入分别占总量的三分之一和四分之一。这个转变过程真的需要很多时间。”万科南区负责人孙嘉说。

比如万科长期以香港新鸿基为目标。上世纪七八十年代，从纯住宅起步，后来开始做生意。去年营收约850亿港元，其中约600亿为销售收入，250亿为租金收入。这个过程花了30多年。

在两年前的一封内部信中，于亮很少表达自己争取“老大”的愿望，但这已经不再是传统。

义上的规模老大。“在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。”

这个新的冠军便是，城市运营商、服务商。

假以时日，一旦转型成功，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说，资本市场对地产公司的评估一直在变化，以前看一家公司有没有关系拿到资源，有关系的就值钱；再后来看土地储备，看规模；现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。

郁亮相信中国证券市场的规则也会发生变化。以前不允许分拆（上市），现在政策在逐渐放开。万科这么多业务慢慢分拆出去之后，未来的估值会更容易些。

随着资本市场的游戏规则改变，万科市值也不会是现在3000亿的级别，而是可能达到万亿。