当物业进入4.0时代，社区智能化建设该如何做？

——碧桂园服务产品经理陆曦

当物业进入4.0时代，一边是物业企业多赛道布局、拓宽业务边界，一边是居民对物业服务的要求提升，不再满足于被动接受服务，而是更加追求服务的智能化体验和交互。

生活在移动互联网世界，业主对居住环境的人脸出入、车牌识别、环境监测、安防等体验，也从原来的加分项降为基本项。在这样的大环境背景下，品牌物业企业需更加注重社区智能化建设的投入，方能持续优化服务效率和服务体验，赢得业主的青睐。

社区智能化广义上来说，是指物业管理企业借助各种智能化设备、设施，以物联网及互联网技术为基础，对物业进行管理和服务的一种现代化管理手段，其核心是社区的智能化系统。范围上包含智能化硬件、网络通讯环境、业务管理平台和应用等。

那么，不同规模的物业企业对社区智能化建设的需求是什么？社区智能化建设将经历哪些阶段？这次，我们请来了碧桂园服务社区智能化物联网产品专家陆曦，分享在社区智能化建设项目上的丰富经验，并且谈谈物企在社区智能化建设中有哪些风险可以提前规避。

01

规模不同，需求不同

编 辑 ：

目前市场上规模不同的物业企业，对社区智能化的建设需求分别是怎样的呢？

陆 曦 ：

目前国内的物业企业，从管理规模来分类的话，大致可分为三类：第一类是在国内排前十的大型物业公司，第二类是排前五百的较大型物业公司，第三类是中小型物业企业。三类不同物企的具体需求，我制作了一张表格，可以一起来看一下：

从表中可以看到，规模越大的物业企业，对智能化要求越高，其本身也具备一定的智能化建设基础，要求不局限于安防、通行、设备设施等基础场景的智能化，并逐步探索更多的业务场景，提升管理半径和管理效率，打破数据孤岛、实现统一平台化管理。

02

智能化建设指南

编 辑 ：

对物企来说，要开展社区智能化建设的话，将会经历哪些阶段？每个阶段有何特征？

陆 曦 ：

社区智能化建设的总体目标是：以提升业主幸福感作为基本出发点，通过物联网、互联网、人工智能等先进技术为手段，提高物业管理的效率和品质，提升业主满意度，创造一个美好的人居环境。具体来说，建设过程可分为这四个阶段：

1.规划阶段：规划阶段非常重要，必须尽可能提前做好规划。因为基于物联网的智能化建设不同于其他信息化业务，它牵涉到产品选型、线路改造施工、系统对接等多个方面。前期规划没做好，将会导致后续落地的成本和时间成倍地增长，落地效果也大打折扣。规划阶段，尽量在设备选型上集中于少数几个研发实力强、服务能力强的供应商或服务商，以便后续统一集成对接能减少很多风险和难度。

2. 试点阶段：选择部分项目进行小范围试点，该阶段也是很有必要，通过试点来发现智能化方案各种问题，包括产品问题、网络问题、兼容性问题、操作问题等，提前发现问题并找出对应的解决方案，逐步总结出一套成熟的经验，以便在后续全面铺开时可以快速复用落地。

3. 完善阶段：针对试点阶段遇到的问题逐步完善，让整体的建设方案落地效果达到预期目标甚至超越预期，具备可全面铺开的条件。

4. 全面铺开阶段：将成熟的方案在各个项目快速铺开落地，并持续优化改进。

03

不同物企的智能化建设方案推荐

编 辑 ：

对于不同规模和体量的物业企业，要进行社区智能化建设的话，您会给他们推荐选择怎样的方案？

陆 曦 ：

对于中小型物业企业来说，智能化建设的预算有限，建议优先选择在投入成本低、实施难度小、容易提升业主感知和满意度、能够带来一定增值收益的场景进行投入改造，例如人脸识别门禁方案、智慧停车方案、电瓶车/能源车充电桩等。业务管理平台建议使用行业内成熟的SaaS平台，降低初期投入和后续维护成本。

TOP 500物业企业，已有一定的智能化建设基础，在标配的人行、车行、安防三个场景之外，可以考虑环境监测、设备监测、文体、康养等更多管理场景的智能化建设，但需要规划好不同项目统一集成管理的需求，建议可采用第三方物联方案集成系统（私有化或SaaS），达到不同项目、不同品牌、不同类型设备可通过同一套管理系统进行统一管控，以达到降低管理成本，提升管理效率的目的。

TOP 10物业企业，头部的物业企业通常有自己的技术研发团队，对数据私有化和安全性也有较高的要求，通常是自研管理业务系统或外采业务系统，那么在智能化方案的选型上，应该尽量考虑拥有较强平台开发能力、较广业务覆盖范围的供应商或服务商，以降低集约化管理的统一平台和各个不同设备、管理平台的对接难度。

04

社区智能化建设需规避的风险

编 辑 ：

物业企业进行社区智能化建设中，会有哪些风险需要前期做好规避？这一块您有什么要提醒的？

陆 曦 ：

物企在进行社区智能化建设要留意这些“坑”。

缺乏专业规划的“坑”：缺乏专业弱电智能化人才进行前期规划，仅在外部参观示范项目后就直接套用，落地时才发现困难重重。

不符回报预期的“坑” ：弱电智能化建设初期投入成本高，但短期内难产生明显的经济效益。

系统不相兼容的“坑” ：不同设备厂商、集成商相互排斥、数据无法互通，平台无法共用，多套业务系统共存，难以提升管理效率。

欠缺配置制度的“坑” ：为了智能化而智能化，管理制度跟不上，导致后期使用和维护成本更高。

维保能力不足的“坑” ：由于业务环境复杂，智能化设备/网络极容易出现各种各样问题，项目需具备基础的弱电维保能力，否则很容易因为问题解决不及时而引起业主投诉。

05

碧桂园的智能化建设经验

编 辑 ：

最后想问的是，关于社区智能化建设，碧桂园有哪些实战经验可以给同行借鉴？

陆 曦 ：

春天里项目是碧桂园服务成功打造的智能化社区之一。这个项目我们从2015年开始进行需求调研、蓝图构建和方案设计，2016年智能安防监控云台1.0落地，然后一路深耕智能化建设到2020年，先后进行了多次智能化硬件投入改造，并完成了AI监控系统、智慧电梯系统、智慧消防系统、智慧门禁系统、智慧停车系统等业务管理平台的研发和投入。

经过多年的不断尝试、迭代和优化，到2021年初，碧桂园服务正式发布了天石云物联系统。该系统向下接入了各类物联智能化设备/平台，向上与碧桂园多个业务系统（如ERP、工单系统、业主APP等）打通，替代原有的多个分散的智能化业务系统，实现了在人行、车行、监控、设备设施等各个版块的统一集成管理。

智能化社区建设不但给业主带来服务体验上的便利和舒适，也给物业管理企业带来可视化的高效和收益。

以前，春天里的岗亭需要7×24小时值守，社区巡逻白班夜班轮流倒，监控室需配置6人倒班。智能化改造之后，岗亭仅社区主岗亭需安排人员值守，其他门岗均实现无人化值守；社区巡逻、设备房巡检优化为线上线下共同实行；人力投入缩减21人，车场临停收入增加30%。

写在最后

社区智能化建设的兴起，预示着物业行业进入了一个新的发展阶段。对于物业企业来说，社区智能化既是一个提升服务品质和企业竞争力的机遇，也是一块拼实力和行动力的试金石。在这个新兴赛道中，如何才能掌握主动权、不被数字化智能化潮流抛弃，是每家物企都会面临的生存与发展问题。

来源：碧桂园服务天石云

编辑：千墨

编审：Kirsten