温韬房地产三格

美国东部时间2021年12月16日，浑水研究公司发布了一份关于炮弹的简短报告。

这份77页的简短报告指出，空壳公司存在五大欺诈行为。

针对浑水的报道，科控股股份有限公司表示将拆除炮弹，并在24小时内逐一回复。

以下为地产三哥摘录、翻译的报告内容，不代表地产三哥立场。

英文报告全文请在公众号留言，通过电子邮件获取。

以下是翻译：

《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers!》

摘要

我们缺炮弹。

据我们估计，该公司存在系统性欺诈，使得其GTV新房销售虚增超过126%，佣金收入虚增约77%-96%。

我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺和经纪人数量，与我们利用数据采集程序从贝壳平台收集的数据存在巨大差异。

我们通过对BEKE店的初步调查，包括现场访谈和实地走访，证实了这些差异。

壳牌的口头禅是“做一些困难而正确的事情”，这在公司的财报电话会议上经常被重复，但这似乎与事实相去甚远。

简而言之，我们发现了大规模的欺诈，包括可能的虚假收购，其目的似乎是为了掩盖虚高的收入。

我们的实地调查发现：幽灵店、克隆店，以及未披露的通过与关联经纪公司兑换现金增加收入的计划。类似于Luckin咖啡，这是一个有很多欺诈的生意。

以下是BEKE多重欺诈的路线图。

1、虚增GTV和收入

我们编写了一个在BEKE平台上收集交易数据的程序。这和我们研究JOYY(聚集群)和GOTU(高图)的方法类似。我们通过现场访谈、实地走访和实体店检查抽查结果。

结果显示，在我们看来，BEKE大大夸大了其平台上新房销售的GTV以及由此产生的佣金收入。

我们估计2021年BEKE2021-Q3的GTV被夸大了126%。

根据实地工作和经纪人的采访，我们认为BEKE的实际佣金率低于索赔。我们估计BEKE的收入膨胀了大约77%-96%。

我们还发现了公司通过现金转账人为增加佣金收入的证据。

00-1010我们的结论是，使用空壳平台的商店和经纪人(如果有的话)比BEKE声称的要少得多。

我们在BEKE平台上收集的数据显示，第二季度末报告的店铺总数至少膨胀了23%。然而，这可能低估了欺骗的程度。

实地调查和走访显示，一些鬼店被BEKE在其平台上列为“活跃”，但在走访时已关闭或不存在。因此，我们认为BEKE的经纪业务数量甚至比其平台少得多。

一个例子是南昌市第二十三中学的中央商店，在其平台上“活跃”。这家经纪公司有近100处房产上市出售。然而，当我们的调查人员访问该商店的工商登记地址时，它是一家位于门卫室的废弃商店。

在廊坊三和的另一个例子中，我们发现两个独立的活跃店铺在平台上处于完全相同的位置。经纪人告诉我们的调查员

证实，这两家店已经合并为一家，但在BEKE的平台上，这是两家截然不同的经纪公司。

这远不是唯一一次发现有一家线下商店在该平台上伪装成两家或两家以上商店的例子。

我们应该在廊坊找到的51家链家店铺中，其中有19家是“幽灵商店”。仅在这个城市，实地考察和实地调查表明，BEKE的店铺数量夸大了59%。

我们相信廊坊是一个代表，这样的幽灵商店是普遍存在的。

3、克隆商店

多个商铺在BEKE的平台上出现在相同或相似的位置，实地调查表明，尽管平台上出现了多个活跃商铺，但通常只存在一个实体商铺。

这种克隆商店的模式是强有力的证据，支持了我们的结论：

即实际商铺数量比BEKE平台上现实的要少得多，BEKE对投资者严重的夸大了其商铺数量。

在调查的7个城市中，我们发现有5个城市在BEKE平台上有大量链家克隆店铺。在厦门和海口，41%和32%的链家店是克隆的，北京9%的链家店也是克隆的。

4、虚假收购

在美国上市的中国公司因欺诈证据而倒闭的标志之一是：利用虚假交易注入收购资金，让本不存在的现金余额归零。

通常情况下，该公司会夸大收购资产的价值，有时会从与内部人士有关的代理处秘密购买。在这里，我们找到了一个我们认为是教科书式的例子。

工商查询数据显示，BEKE通过一个可能由内部人员控制的收购这进行了部分收购，这是我们在美国上市的中国公司中看到的很多次的伎俩，即抬高该资产的购买价格。

案例1：我们认为有证据表明，BEKE夸大了2019年对中环互联的收购价格，贝壳通过一个可能受控制的中间机构进行收购，夸大了收购标的的价值，并以此消耗掉虚假的现金。

案例2：另一个可疑的收购也值得仔细审查：贝壳斥资80亿元人民币收购了家居装修服务提供商圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是2021年设立的。作为可比较的对象，东易日盛装饰集团(SZ002713)，是一家上市公司，该公司在30个省市开展业务。2021年6月，大约在BEKE宣布收购圣都时，东易日盛的市值为25亿元人民币。

5、虚增经纪人数量

我们对BEKE平台的数据收集表明，BEKE在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。

例如，在BEKE的一级市场：上海，它声称拥有2.1万个经纪人。但工商查询显示其三家上海经纪子公司的数据，只有9,998名员工，这表明BEKE显著虚增其经纪人数量。当我们将BEKE的披露信息与该公司其他关键市场如北京的工商查询记录进行比较时，我们也看到了同样的现象。

BEKE已经明确表示，GTV和收入是其雇佣的经纪人数量直接相关，这意味着经纪人数量的夸大与GTV和收入的虚增密切相关。

最终，我们认为BEKE是在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。

（摘录翻译完）

附：浑水研究简介

浑水研究（Muddy Waters Research）是一家业务涉及尽职调查的私人投资公司，由卡森·卜洛克创建。针对中概股发布质疑调查报告，2010年成功猎杀数家中国公司，在资本市场名声大噪。

其中，浑水研究比较出名的是发现在加拿大上市的中国公司汉青林木控股有限公司存在欺诈行为，汉青林木控股有限公司股价最终在2012年3月申请破产保护之前下跌了74％。

2016年8月，浑水公司发布了一份报告，声称由圣裘德医疗公司生产的心脏起搏器和其他植入式医疗设备极易受到黑客攻击。

2020年2月，浑水公司发布了一份长达89页的做空报告，指出瑞幸咖啡存在一种欺诈行为：“每家商店每天的商品数量在2019年第三季度至少夸大了69％，在2019年第四季度夸大了88％，并有11,260小时的门店流量影片为证”。

2020年5月，浑水公司宣布做空跟谁学，指根据一名跟谁学的前经理及数据，跟谁学至少有7成甚至8成的用户是虚假用户。