2021年,中国楼市调控第一枪来了，楼市大变局!2021年,调控第一枪来了

还有不到30天，2021年就要过去了。

回顾今年的房地产市场，我们可以用“起起落落”这个词来形容。新年伊始，国内各大城市笼罩在“下行阴云”中，随后“金银银”迎来一波小高潮，深圳、合肥、南京、成都等城市部分地区房价涨幅超过40%。更有甚者，炒房者开始炒小产权房。

随着楼市热的蔓延，新一轮调控开始遭遇重创。4月以来，全国房地产再次陷入“低迷”局面。土地拍卖市场冷淡，新房难卖，二手房挂牌量暴增。这种“冷”的情况一直持续到11月。

那么，这种状态会在2022年继续吗？智文君认为：不要误判2022年楼市，“反转”三个信号。首先值得一看的是：

根据国家统计局在【销售均价回落至1万元内】,发布的10月份房地产销售数据，1-10月份的销售额略有增长。前10个月，全国新房销售面积达14.3041亿平方米，同比增长7.3%，比2019年增长7.3%，两年增长3.6%。

虽然整体情况仍在上升，但月销量却不尽如人意。10月份全国商品房销售额达12390亿元，但销售面积却高达12709万平方米。我们可以把销售额除以销售面积。很容易看出单价只有9749元/平方米。

此外，根据公开数据，2020年末全国新房平均售价为9860元/平方米。不难发现，上个月新房的售价远低于去年的数字，可以说降幅非常明显。

如果说【超过18个城市跌回4年前】新房销售价格下跌，可能只是市场的季节性自然调整，那么二手房挂牌价格的修正更能说明问题，因为众所周知，二手房销售占商品房销售市场的60%以上，是市场的晴雨表。新房销售价格方面，超过11个城市的房价回落到两年前的状态，其中跌幅最大的是黑龙江中心城市哈尔滨、湖南常德、广西北海、云南大理。

二手房方面，18个以上城市的成交价格回落到4年前的水平，不尽如人意。

如果【年末反弹，销售热重现】说整个市场继续像几个月前那样发展，那就没有悬念了。然而，随着调控进入深水区，不少城市的房地产出现“过冷”迹象，限制降价、救市的政策陆续出台。有房地产专家指出，未来几个月，房地产市场可能会再现“救市潮”的新局面。一方面，房市正在被拯救，另一方面，市场信心开始上升。

根据 《第一财经》 在《“翘尾”行情出现！多地楼市成交回暖，能持续多久？》年发表的文章，在金九银十之后，房地产的结局很糟糕，但在接下来的11月，市场迎来了新一波的“非分之想”。数据显示，截至29日，北京网上二手房数量达到11021套，较上月大幅增长。

除了北京，上海、深圳、广州等城市的二手房市场也呈现出逐渐回暖的趋势。在诸葛监测的10个重点城市中，二手房成交量达到11399套，环比增长25.39%。据当地房产中介介绍，虽然目前新房和二手房的销售价格都在下降，但11月份的购房人数却增加了不少。

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那么，2022年的房市走向何方呢？高层13字表态，该不该买房清晰了！

上边的这段话，相信在不少的地方都看到过，之所以笔者会引用这一段话，关键是这些字句之间，传达出的含义非常深刻而且明显。在2021年住建部王蒙徽接受人民日报专访时说了上边这些话，住建部长王蒙徽的话语，代表着高层的定调和方向，最终用了13个字表达：促进房地产市场平稳健康发展。

所以说，不要再误判2022年的楼市行情了，高层早就给了基本的发展定位。

对于该不该买房，格力董明珠曾说过一个案例，董明珠说，如果一个员工一年的收入为15万元，那么10年的收入就达到150万元，20年就累计可以达到300万元。对于没有买房的员工而言，生活可以非常的美好。然而一旦这位员工买了房子，一切都会改变，董明珠说，这名员工20年赚的钱都扔进了楼市，自己生活开支将大大缩减，影响生活质量。

与董明珠建议相同的，其实是房产大佬王石。王石是万科的创始人之一，也曾是高端商品房住宅的领先者，虽然现如今王石已经出局，但依然作为房地产预判的风向标存在。王石说到，房产过剩其实很明显了，年轻人不要随便购房，在王石的眼中，房子过剩加上独生子女增加，那就必然导致了户均房产保有量过多，房子将变得不值钱。

可以说，董明珠和王石的看法，其实代表着当前多数企业家们对待房地产的基本立场。无独有偶，华为董事长任正非也多次炮轰房产，任正非直言，高地价让企业的生产要素成本太高，企业生产要素成本上涨的情况下，商品价格必然会增高，那么相应降低了商品和企业的竞争力，所以任正非说，应该限制房产。

2022年及以后的房市走向何方？3个左右的因素建议看一看：

首先是人口因素，在过去的20年里，房地产高速前进，结伴而行的是城市化的加速推进和人口生育率的快速增加，每年2000万人-3000万人的生育率，直接导致城市的住房需求猛增，生育率高，那么住房需求必然就高。然而近些年来呢？生育率变得很低了，2020年只有1.3的生育率，简直比日本1.4的水平还要低。所以房子谁来购买？

其次，高土地依赖的格局正在转变。2021年下半年，高层再次确定了“住有所居”的基本房产发展方向，除了市场化的商品房之外，还要增加保障房的建设力度，例如公租房、廉租房、共有产权房等应运而生。在业内人士看来，住有所居不亚于98年的第一次房改。

在教育“双减”加持下，房地产的学区房属性正在被逐渐剥离，多校划片、大学区办学制、老师轮岗制开始逐步推行开来。多年以来，附着在房产身上的“额外属性”正在被拿掉，当房子只剩下居住属性的时候，价格还如何涨得动？

再次，楼市的“资金限流”已经开始。2020年至2021年，央行和住建部多次提出了“3+2”房市资金的限制举措，正式吹响了房产“资金限流”的号角。银保监会郭树清多次说到，房地产已经成为了金融行业大灰犀牛，需要予以防范，在国际通胀的加持下，“3+2”双限令应运而生：

结论：楼市正在迎来新一轮“瘦身”，还如何蹦跶得起来？