2021年11月26日，《北京市老龄工作委员会关于印发 《北京市“十四五”时期老龄事业发展规划》 的通知》出版。
在这份《养老发展规划》中，北京明确陈述了一个“事实”:到了2035年，北京60岁以上老年人将会达到700万，人口老龄化水平将超过30%，进入重度老龄化社会.
这意味着，未来15年，北京的“人口政策”将迎来巨大变化。
北京的常住人口真的是不断的"变老"。
根据北京官方数据，2015年北京60岁以上常住人口341万，仅占总常住人口的16%.
这个时候，北京还很年轻！
但是五年后，在北京，到2020年，60岁以上的老人已经占据了总常住人口的20%，老年人口规模增加接近90万。.
根据官方预测，北京老年人口2025年在占到24%，2035年在提高到30%。
这意味着，3个常住人口中就有一个60岁以上的老年人.
北京人口的“老龄化”将给城市发展带来巨大压力。
因为这意味着“http://”将会大幅上涨，养老金将会被抚养成本,这个城市消费可能会“http://”化，而城市年轻劳动力将会有一个严重的"急剧减少"。
中国甚至可能陷入"下降"的风险之中。
尤其是北京人口在不断“变老”的同时，还出现了“少子化”趋势。
2020年北京户籍新生婴儿规模仅有10万，出现了连续3年明显的下降趋势，这个数据要比2017年的17.1万，减少了超过7万人啊！
预计2021年北京户籍新生婴儿可能会跌破10万人！
这意味着到了2026年以后，北京的“中小学”将会门可罗雀，对于学区房的需求将会明显减弱。
可以说，一边是“人口老龄化”加速，一边是明显的“少子化”，北京常住人口的结构确实“比较堪忧”了！
所以，北京未来的人口政策及户籍政策已经不得不加速调整了。
但是北京的人口调控政策有两条红线“不得突破”：2300万的常住人口总量不得突破+城区人口总量1080万不得突破。
那么，在这两条红线的限制下，北京人口政策如何调整？
我们判断，两条道路“可行”：
第一条“道路”，人口的“腾笼换鸟”。
一方面，要通过北京的“非首都功能”疏解带动“旧人口”离京，央企总部、银行总部、部委高校等都将加快迁出北京。
这些“非首都功能”的离京，将会有效降低北京常住人口规模，为北京的发展提供巨大的“新增人口指标”。
而另一方面，针对北京落户条件进行松绑，实施更大规模的“抢年轻人”政策，严格控制北京落户人口的年轻化。
我们曾经判断，未来五年，会有超过100万，从事“高科技高精尖产业”的年轻人进京，俗称“百万码农进京”。
通过这种“非首都功能疏解”+“落户条件松绑”，就可以在确保“2300万人口总量不变”的背景下，实现了北京人口“年轻化”。
这种人口的“腾笼换鸟”，我们认为未来五年可能会达到百万级，甚至是更高，北京人口年轻化将会逐渐体现出来。
第二条道路，年轻人口“郊区化”。
如果我们从北京16个行政区的“老年人分布”来看，北京的老年人主要还是集中在城区。
尤其是“东西城”，“朝阳”，“丰台”，“石景山”这五大城区，60岁以上的老年人口占比已经超过20%。
北京城在“变老”，北京的中心城区“变老”最为严重。
尤其是“东西城”，60岁以上老人人口占比已经超过25%。
而最“年轻”的两个区，则是昌平区和大兴区。
房山、通州、顺义、昌平、大兴等北京五大平原新城的“人口结构”都相对比较年轻。
那么，面对如此庞大的“老年人群体”，北京未来的“养老”将会安排在哪里？
在这次公布的《北京市“十四五”时期老龄事业发展规划》中，提出了关键的“两点”安排和规划：
第一，“以居家养老为基础”。
以居家养老为基础，就意味着北京老年人将主要留在“城里养老”，因为北京大部分的老年人，目前就居住在城里。
第二，“以社区为依托，大力发展就近养老服务”。
老人如果留在城里，谁来提供养老服务？答案很简单，将由社区为依托，发展就近养老服务，为城里的老年人提供养老服务。
这就意味着北京不会对“城区老人”实施疏解，体现了市政府的“人文关怀”，北京老年人就在“城里养老”。
毕竟北京城区的生活配套和医疗条件，都是顶级的。
同时也就意味着北京城区人口容量“降不下来”了，未来年轻人口“进京”只能郊区化。
所以我们判断，未来的北京城，在常住人口结构上将会形成了一个以“五环”作为分界线的明显区隔：
五环以里地区是“老年人聚集区”，老年人比例会越来越高，我们判断未来五环以里地区的老年人比例有望超过40%。
五环-六环是“年轻人聚集区”，随着老年人“回流城区”，年轻人比例会越来越高，产业比重也越来越大。
六环以外属于“老年度假区”，又是老年人比例高。
所以从这个发展趋势上看，未来北京五环以里的城区，年轻人、产业、商业及学校将会逐渐“向外疏解”。
新“进京”的年轻人，也将主要落户在近郊区的“五环外”。
可以预见，未来北京将加快推动北京城市副中心及平原新城的发展，用来承接北京的新产业及年轻人口。
北京年轻“人口”郊区化将会迅速形成。
而养老服务机构、养老照料中心、敬老院、社区养老服务驿站等各种养老产业会非常发达，北京五环里将会成为“全球最好的养老中心区”。
由此可见，“养老产业”确实属于“首都功能”，不仅不能疏解，还要大力发展，疏解非首都功能后的“闲置建筑”可以改造成为“养老设施”。
综上所述，我们认为未来北京的人口将会面临巨大的“变局”：老年人比例越来越大，而年轻人则越来越少。
在这种严峻背景下，北京必将会加快推动人口的“腾笼换鸟”，非首都功能加快疏解带动“旧人口”离京，放开落户限制从而吸纳大量“新人口”进京。
同时年轻人口“郊区化”也会加快，北京的新城开发将会提速，用来承载新的年轻人及产业，昌平、亦庄、大兴、顺义、房山及副中心，将会迎来年轻人和产业的“落户大潮”。
未来五年，将是北京人口政策调整最为“猛烈”的五年，而这种人口政策“巨变”，将会严重影响到北京的房价格局。
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