第三次IPO失败有多难？

文/叶斩影原创首发：一市房地产

没有上市梦想的“蚊子型”房企，与咸鱼有何不同

“只要有饭，就要追求理想。 ”广东直董事长陈专曾经说过。

“人总要有梦想。 ”三巽控股集团董事长钱堃也公开过。

他们的愿望出乎意料地一致。 那就是领导自己的企业关上香港证券交易所的大门。

但是，梦想叫实现，梦想不叫现实。

对于梦想通过上市来储备饲料过冬的中小房企来说，这不是一件容易的事。

4月27日，记者从香港证券交易所获悉，三巽控股有限公司(以下简称“三巽控股”)的招股书已“失效”。 这已经是三巽控股向香港证券交易所提交招股书第三次失效。

在“申请失效更新……”的循环中，三巽控股登陆资本市场之路可谓异常封锁。

01盈利能力下降

负债率猛增至224.7%

香港证券交易所表示，三巽控股申请在香港证券交易所主板上市，建银国际是其独家推荐人。 该公司于2019年10月27日首次提交招股书，到期后2020年4月27日再次提交招股书，再次到期后于当年10月27日和第三次提交数据更新后的招股书。

据某市财经报道，有业内人士分析，香港上市门槛不高，但重视企业财务指标，导致房企招股书频繁失效，可能是企业重要财务数据不理想，数据披露存在缺陷。

三巽控股最新数据显示，截至2017年至2019年及2020年5月31日，公司录得收入分别为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元。 2018年、2019年的年收入增长率分别为23.32%、11.00%，处于停滞状态。

从净利润来看，同期三巽控股年内溢利分别为-0.38亿元、0.44亿元、3.95亿元、0.46亿元。 2020年前5月，三巽控股年内溢利同比下跌30.71%。

从新储量来看，这两年公司有了很大的扩张。 向下扩大的话，负债会上升，资产杠杆率从2017年的133%增加到2019年的204%，增加到2020年前5个月的224.7%。

值得注意的是，公司一年内必须偿还的金额达到8.34亿元。 截至2020年前5个月，公司账面现金仅为2.57亿元，不足以覆盖当期短债，债务压力较大。

有业内人士向某市财经表示，三巽控股经营规模和利润有限，拿地领域一隅，发展空间缺乏高度想象力，且存在过高的财务杠杆，也难以得到广大投资者的认可。

02千亿目标遥不可及

三巽控股集团2018年将集团总部迁至上海，开始进行全国性布局，但从目前业务分布来看，严重依赖安徽，地域布局比较单一。

所以，虽然总部迁往上海，但三巽控股的本质仍然是区域性房企。

2018年营收不到10亿元，2019年猛增至31亿元。 业绩激增是2017年棚改导致三、四线城市房价上涨，在之前囤积的低价土窖里，三巽控股稳吃分红。

据统计，集团近九成项目位于安徽省，包括省会合肥市和三、四线城市亳州、滁州、安庆、宿州等，山东和江苏分别占4.7%和5.5%。

三巽控股集团在亳州和滁州两个城市共有项目21个，土地储备共计约207.6万平方米，两者均超过三巽控股总量的46.9%。

此外，三巽控股竣工的未出售面积只有亳州和滁州两地，分别为3.38万平方米和5.78万平方米，分别占36.8%和63.2%。

可见，近几年来，三巽控股在拿地战略上相当激进。 截至2019年底，三巽土地占地面积达到204.98万平方米，同比增长81%。

业内人士认为，2019年业绩大幅优化和积极拿地，就像上市的铺垫，会给投资者带来信心，更容易筹集上市资金。

三巽控股地域的依存度相对较高，风险也恶化了。 “由于项目较少且集中布局，即使三巽控股的土地储备随着销售规模扩大，盈利能力也不稳定。 ”上述业内人士认为。

2018年，三巽控股集团董事长金堃宣布，2019年实现销售额300亿美元，5年内实现千亿美元的目标。

但他后来清醒地认识到实现这个小目标的难度，“千亿美元什么时候能突破，我不能保证一定有五年。 也许更长。”

不稳定的盈利能力、高负债、千亿的目标相距甚远，难以突破的地区房企身份都成为三大集团无法摆脱的枷锁。

如果没有融资支持，三巽目前储备的200亿土地储备，显然难以实现金机先生承诺的千亿愿景。

03投融资到位能救3巽吗？

近年来，国家出台的调控政策暴露出房企高周转弊端，面临资金短缺难题。 高融资成本迫使渴望扩张的中小住宅企业登陆资本市场，用相对低廉的资金“救命”。

与许多中小房企一样，三巽控股谋求高杠杆扩张，企业在2017年、2018年及2019年12月31日及2020年5月31日，三巽控股的未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为5.14亿元其借款加权实际利率分别达14.9%、14%、12.3%及10.4%。

仅从数值来看，三巽控股融资成本逐年下降，但仍位居前列。 因此，拓宽融资渠道对三巽控股目前的发展至关重要。

同期，三巽的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元、1000万元及300万元； 未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.1亿元、17.57亿元和20.78亿元。

此外，借款总额加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。

相对于房企平均融资成本的7%左右大幅偏高。

IPG中国区首席经济师柏文喜认为，内地房企的高周转模式本来就不太受市场欢迎，中小房企规模有限，投资风险更大，所以香港股市不受欢迎听起来很残酷，但真正的基本面。

知名房地产评论家严跃进也指出，上市后房企仍可能面临更多挑战，如认购不足、股价破发、估值低迷等。

柏指出，寻求上市并不是小房企“活得好、活得久”的良药，核心秘籍如何保证平稳、持续、有效的现金流来源，依靠业务创新让自己成为具有核心竞争力的小美丽企业。

当梦想成真的时候，三巽他们的生存之路还很漫长。

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