通过房地产交易的下行周期，中介机构的真正考验已经开始。11月9日，壳牌公布了今年第三季度的财务报告。今年三季度，贝壳存量房GTV成交3782亿元(人民币，下同)，同比下降34.3%，其中二手房GTV成交同比下降36.8%，新房成交4101亿元，同比下降2.5%。二手房市场有多惨，贝壳三季报可见一斑。
二手房净收入同比下降31%。
公告显示，科控股股份有限公司今年第三季度交易总额(GTV)为8307亿元，同比下降20.9%。二手房成交总额3782亿元，同比下降34.3%；新房成交总额4101亿元，同比下降2.5%；新兴服务业和其他服务业的GTV为423亿元，同比下降20.4%。
具体来看，今年三季度，贝壳二手房交易服务净收入为61亿元，而2020年同期为88亿元，同比下降31%。其中，贝壳第三季度佣金收入为53亿元，上年同期为79亿元。佣金收入下降是由于公司连锁品牌二手房业务总交易额降至1853亿元，上年同期为2857亿元。
二手房交易净收入的减少也导致了贝壳毛利率的下降。数据显示，科控股股份有限公司2021年第三季度毛利为28亿元，2020年同期为44亿元；2021年第三季度毛利率为15.2%。
与去年同期相比，新房交易服务净收入略有增长。今年三季度新房交易服务净收入113亿元，主要是新房交易佣金适度增加。然而，GTV第三季度的新房交易量为4101亿元，同比下降2.5%。
贝壳的收入由三部分组成：二手房交易服务、新房交易服务和新兴业务服务。近两年，虽然其新房交易服务如雨后春笋般遍地开花，但二手房交易服务依然占据主导地位。
二手房市场有多惨，贝壳三季报可见一斑。
对于市场变化，壳牌董事长兼首席执行官彭永东表示，尽管短期内公司业务受到市场低迷的影响，但房地产市场健康发展的总体形势不会改变。近期，金融监管部门多次回应市场关切，消费者合理的资金需求正在得到满足。
“指导价”的影响有限。
2021年第四季度，贝壳净收入总额预计在145亿元(23亿美元)至155亿元(24亿美元)之间，较去年同期下降约31.6%至36.0%。我们之所以继续保持“悲观”情绪，也是因为近期调控政策的压力已经逐渐显现。
国家统计局数据显示，全国70个城市二手房销售价格指数环比上涨-0.2%，同比上涨2.4%。在连续16个月房价上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0，9月份明显回落。“这很接近实际感觉。近期部分城市二手房交易情况显示，市场本身已经进入明显的降温周期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
9月二手房价格下跌的城市有52个，只有17个城市上涨，另有一个城市持平，约3/4的城市出现明显降价。
今年以来，全国很多地方相继出台了二手房“指导价”。今年2月，深圳市住建局发布住宅小区二手房成交参考价格3595个，标志着深圳市二手房成交参考价格发布机制正式建立，成为本轮“第一测试者”
“指导价政策影响有限，北京没有指导价的社区也在降价。”中原地产首席分析师张大伟表示，二手房市场贷款难已经完全抑制了市场活动，尤其是一二线城市二手房占比高，目前贷款期限已超过三个月。年内放款困难持续，市场成交量持续下降，其中深圳等城市成交量多年最低。
抵押贷款利率已经放松。
事实上，在一线城市，二手房在市场总成交量中占比超过新房，这些城市大多存在“去泡沫”的压力。信贷政策控制准确有效，其变化也是市场稳定的保障。最近，信贷也开始松动。
据RealData数据显示，90年10月，全市20个城市房贷利率下调，其中14个城市首套、二套房贷利率下调，9个重叠城市首套、二套房贷利率下调。降级城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。除了广州和深圳，大部分都是三四线城市。
贷款期限方面，90年10月城市房贷平均贷款期限为74天，较上月有所延长。这主要是因为贷款动作和利率调整的时间差。10月份，银行发放的贷款大部分是前几个月签署的。从部分城市来看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市的贷款周期短于9月。
自9月底以来，央行多次释放积极信号。预计四季度住房信贷供应将恢复“平稳有序”，保障和支持一房一卖的首批购房者和改善型客户。一方面，房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面，贷款周期将缩短。信贷环境的边际改善有利于市场预期的提升，带动新增需求群体入市，启动住房交易链，有利于市场稳定健康发展。
房贷利率下降似乎是本轮市场调控的转折点，正好需要群体进入。
场，能否挽回二手房市场的“惨局”？
北京商报记者 王寅浩
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