资料来源：dute
9月召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”；在10月举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产资金合理需求正在得到满足；中国人民银行副行长潘曾表示，对于房地产市场来说，金融机构和金融市场的风险偏好过度收缩正在逐步得到纠正。而近期中央金融管理部门的集中表态被视为对房地产融资政策的进一步明确，房地产信贷政策环境将得到一定程度的改善。
自去年明确重点房企融资管理“三条红线”、明确金融机构房地产贷款集中度上限制度以来，房地产行业降杠杆效应已经显现。央行发布的2021年三季度金融机构贷款投资统计报告显示，三季度末，人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，较上季度末增速继续下降。今年前三季度房地产贷款增量占比比上年全年水平低7.3个百分点。进一步细分显示，今年前三季度，房地产开发贷款余额同比仅增长0.02%，个人住房贷款增速较上季末下降1.7个百分点。过去一段时间，资金过度追逐房地产行业，房地产企业持续杠杆维持资金周转和规模排名，导致实体经济过度依赖房地产市场和地方土地财政等。“三条红线”这一将房地产企业财务结构与有息负债规模增长上限联系起来的管理制度，有利于引导房地产行业与金融部门共同消化现有资产，形成与当地经济发展和人口流动趋势相匹配的房地产发展速度，完善了我国房地产行业的长期运行逻辑。
然而，在具体实施中确实出现了局部偏差。中国人民银行金融市场司司长邹岚在三季度金融统计新闻发布会上表示，金融机构对房地产行业风险偏好的持续收缩是现阶段正常的市场现象。但是，一些金融机构对试点房企的融资管理规则存在一些误解。“红档”企业有息负债余额不宜增加的误区是银行不宜发放新的开发贷款，导致部分房企资金链紧张。此外，记者了解到，少数城市“一刀切”延长了按揭贷款投放周期，导致居民首套房或改善型住房的合理需求无法得到满足。
中国始终坚持“房住不炒”的定位和房地产调控“三稳”的总基调，即稳地价、稳房价、稳预期。事实上，无论是从优化房地产企业融资结构，还是理顺房地产行业运行逻辑来看，房地产行业整体稳健发展，企业融资结构稳步改善，居民合理生活需求得到满足，都是必不可少的条件。
从房企融资结构来看，根据钟芳智库去年的分析结果，我国房地产开发企业的自筹资金、存款和预付款分别占总额的三分之一，而国内贷款和个人按揭贷款平分剩余的三分之一。在现行管理体制下，过高的杠杆率会影响房地产企业的融资效率；然而，一些企业的评级下降和房地产产业链的资本惯性的打破造成的
据记者了解，中国人民银行近期在各地就准确把握房地产金融审慎管理、稳步发展房地产贷款业务、保持房地产信贷平稳有序投放等政策要求进行了沟通。中国人民银行部分地区分行已开始因地制宜提供窗口指导。目前更多机构的房地产信贷调整是总量控制下的跨区域调整。招商银行风险管理部总经理李名东在该行三季度业绩交流会上表示，在房地产开发贷款投资方面，该行强调项目自偿，严格封闭房地产开发贷款管理；在开发贷款项目选择上，该行重点关注一二线城市的刚需和改善住房，积极满足刚需住房的融资需求，同时保持整个项目自付现金流的稳定。平安银行相关负责人表示，该行将重点关注人口净流入、产业支撑强的城市，以及区位优势的项目，特别是销售前景好、规划周期短的项目。房地产信贷政策环境的改善能否促进房地产行业的稳健发展，后续政策和细则的制定以及各地的执行情况也是关键因素。
中长期来看，房地产调控大方向不会改变。随着房地产市场从增量开发转向存量运营，在现有监管体制下，更多的房地产行业资金将流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。未来，金融资源投入房地产行业的比例有望进一步降低，更多支持制造业、技术创新、乡村振兴等领域。
(原标题《房地产信贷政策环境正在改善》)
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