梦哥，梦哥，什么样的二手房好溢价？什么房子好砍价？我说是炒房客，你信吗？在大家的印象中，炒房客买房卖房目的很简单为了赚钱，所以他们价格会咬得很死，很难谈价，甚至抱团提价。但其实有时候恰恰相反，投资客炒房客因为投资体量大，手里有多套房子。所以在卖房的时候，对于单套房的价格，他们一般都有一定的谈价空间，只要买得够早，也就是多赚一点少赚一点的区别，他们更看的开，对市场冷热知觉更加敏感。甚至很多是杠杆挑入的，在市场下行或出货难的时候，愿意把手里的房子折价卖出，以保障现金流安全，急需用钱周转的时候，卖房救急是常规操作。有一部分人负债、断供、抵押到期等，因为他卖不掉的话，下一步就要被查封法拍，所有便宜抓紧卖，但这类房子产权和各种情况还是要搞清楚为好。还有很多外地炒房客，比如我们知道的大名鼎鼎的温州炒房团，浙江投资团在合肥热门区域还不限购的时候，他们买房都是几套十几套地买。很多时候他们人在外地，对合肥市场不了解，往往慢半拍，此时真需求捡漏的机会就来了。还有一种就是，合肥有很多房在合肥，人在外地的房东。这些人也不一定是炒房客，有些是早年上海，江苏，北方等过来的支援合肥建设的知青的，也算合肥土著，随着孩子去了外地发展或者孩子出国但房子还在手的人。很多老阿姨，叔叔都比较低调，孩子大了其他城市安家或者合肥新的区域改善了，手里也不缺房子，他们会很随意，往往价格也比较合理，不过在2020年的那波行情，合肥市场上有很多这样的房子都被中介内部消化了。想遇到诚心低价出售的已经越来越少。这其中还有家产分割，继承公证，大家都想着早卖早分，如果有诚意的客户，谈价空间也不小。最后，就是房产优化，置换打新等房东，这些房东呢其实各有不同，有的感觉自己卖了 买不到更好 的成本在增加，索性他们就会价格咬得很死，价格不合适就不卖了，另一种就是很会算账，要购置房产更加保值或者有更高的预期，钱从哪里来，卖掉手中的二手房，所以价格差不多他们也很干脆。他们能理解房价为什么上涨，比如他们知道地方高度依赖房地产，因此有动力把地价和房价都推上去。这波人搭着政策的顺风车赚了不少钱，而且他们相信这样的游戏可以一直下去，所以一有钱就置换买房，知道有舍有得。实际上二手房真正有参考价值的是成交价，特别是近2个月的成交价，由于市场一直处在变动之中，过于远期的成交，对当前没有参考价值。许多人在卖房时，会随口问问很多家中介，自己挂多少合适，他们会把中介的意见作为自己的定价依据。但是很遗憾，目前合肥市场大多数中介业务员的专业程度，基本上无法给到房东一个相对合理的成交建议，甚至部分为了首次得到房东信任会故意抬高报价，后面再用假客户慢慢跟房东磨价。如果中介给出的价格建议能够帮助成交，就不会有那么多房子卖不掉了。实际上无论是房东的挂价，还是客户的还价，超出了交易区间，都是无效的，所以很多二手房已经挂牌超过一年，最短的也有小半年，但就是无法成交，甚至也没有客户上门看房，天天中介电话和自看，假客户倒是不少。合肥二手房成交方面来看，最近几个月都以新站次新，瑶海老旧小区刚需为主，部分小区有一点补涨，大多数小区实际上并没有多大涨浮。其次就是与之前热门学区房而而言，新政之后，合肥滨湖、政务二手房成交量都有所上升，但伴随着的就是成交价下跌。一句话现在的合肥二手房市场：量上去了，价跌了。其中最为明显的就是滨湖的非品质二手房以及老城区庐阳，包河，蜀山等区域环境欠缺的一些学区房。以及经开，庐阳，高新等之前被炒得比较厉害的一些伪学区，成绩公布以后，房价下滑十分明显，而依然很少有人接盘，而核心环境，教育，地段相比好一点的小区，改善型的价格依然很坚挺，且依然还是有一定的成交。限售新政放松之后，合肥二手房市场房源量激增，而且在限购放松、房贷利率下调、公积金贷款放松的当下，很多人想要抓住窗口期，赶紧卖房置换。一些急着卖房的业主，会在房价上有所让步，有的干脆一步到位，低于市场价抛售。因此，全合肥市场，不管是滨湖，还是高新、老城区等板块，都会出现部分砸盘卖房的情况。当然也有更多的小区价格依然高高在上，那么这时候自住买房怎么选呢？尽量选择居住体验、小区品相稍好、除学区，投资预期外还要有其他优势的房源，比如小区文化、教育、入住率、周边大环境等。而那种挂售比超高，房价波动非常大的小区未来居住体验感肯定不佳，因为很多除了空置，就是租客，因为人家买了就是炒作等着你来接盘的……
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