Ci代表人民。
亲爱的评委们：
根据相关法律规定，河北长宁律师事务所指定我为* * *诉* * * *房地产开发有限公司一案的诉讼代理人，并依法到庭参加诉讼。庭审前，我认真审查了证据材料，认真查阅了相关法律法规，对案件有了初步了解。今天又参加了法院调查。通过这一系列的诉讼活动，我对案件有了更全面的了解。现就本案发表以下代理意见，恳请法官予以受理：
1.双方签订的《认购书》合法有效，根据《认购书》的约定，在被告按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》之前，被告向原告收取剩余货款时，原告有权行使先履行抗辩权。
1.原告和被告自愿平等签订了第0000247号合同、第000248号合同和第000249号合同；第0003950、《恒大翡翠华庭（恒祥家园）楼宇认购书》号合同，就原告购买被告开发建设的廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)商铺及房屋达成协议。合同约定原告分期支付购房款，并约定原告按照《认购书》约定的时间和金额向被告支付相应的首付款，并签订《商品房买卖合同》。(详见第一组证据：《认购书》)。本《认购书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此合法有效。
2.根据中华人民共和国成立之初廊坊市安次区人民法院(* *)纪* * *的民事判决书和廊坊市中级人民法院(* *)纪* *民* * *的民事判决书。法院判决不仅证明原告与被告签订的购买廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)-一期-7-2-403号楼的《认购书》合法有效，也作为原告与被告签订的购买该房产其他房屋的《认购书》的效力及履行的参考。
3.根据《认购书》第2.3、3条规定，原告支付相应首付款时，被告应与原告签订《商品房买卖合同》。原告按照《认购书》的约定支付了相应的定金和首付款后，包括：
廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)-店-10-108号店(总价：330162元)，原告已按约定支付合计132065元；
廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)-店-10-113号店(总价：330162元)，原告已按约定支付购房款共计132065元；
廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)-店-12号店-114号(总价：285674元)，原告已按约定支付购房总价款199972元；
廊坊恒大翡翠华庭(恒祥家园)-一期-7-2-403号楼(总价：870578元)，原告已按约定支付累计购房款409870元及违约金3019元。
但被告没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告购买的房屋无法正常办理网上签约备案和不动产权证书。
因此，在被告根据《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》之前，原告有权对被告收取剩余分期付款的行为行使抗辩权。
二、原告虽有权行使先诉抗辩权，但仍按照《认购书》的约定支付了相应的购房款，并主动承担了逾期支付购房款的违约金，已实际履行了合同义务。为购买涉案房屋，限购政策出台后，原告及时申请了购房资格证书，但被告拒不履行合同义务，恶意违约，应继续全面履行合同。
1.原告已按照《认购书》的约定支付了大部分购房款，原告也在积极履行支付购房款的义务。虽然原告有事实证明房子的一部分
2.根据《认购书》的约定，原告不仅支付了相应的购房款，还支付了相应的违约金。为购买涉案房屋，限购政策出台后，原告及时办理了购房资格证书。各种行为表现了原告为履行合同、实现合同目的所付出的努力和行动。
因此，原告在履行完合同义务后，有权要求被告全面履行协议。
三.《认购书》第167条规定的解除合同的权利不应适用于《认购书》分期购买的房屋，双方在《合同法》签订合同的目的是可以实现的，因此合同应继续全面履行。
1.《认购书》第一百六十七条第一款规定：“买受人分期付款未支付的到期价款达到价款总额五分之一的，出卖人可以要求买受人支付价款总额或者解除合同”。第二款规定：“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付标的物使用费。”最高人民法院《合同法》第三十八条规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’是指买受人在一定期限内将应付给出卖人的全部价款至少支付三次。分期付款买卖合同的约定违反了合同法第一百六十七条第一款的规定，损害了买受人的利益。买受人主张协议无效的，人民法院应予支持。”。根据上述法律和司法解释，分期付款买卖的主要特征是：一是买受人向出卖人支付总价款三倍以上，出卖人交付标的物后买受人向出卖人支付价款二倍以上；二是经营者与消费者之间的交易频繁且普遍，通常是买方作为消费者满足生活消费的交易。第三，卖方向买方提供了一定的信贷，但卖方作为出押人，在价格回收方面存在一定的风险。为保证卖方剩余价款的收回，卖方可以在一定条件下行使解除合同的权利。
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结合本案，1、被告从未将原告分期购买的标的物交付原告；2、原告所分期购买的标的物是用来居住的房屋，因此具有与以消费为目的的一般买卖不同的特点；
综上，《认购书》约定的分期购买房屋的合同，与一般以消费为目的分期付款买卖合同有较大区别。对案涉《认购书》不宜简单适用《合同法》第一百六十七条规定的合同解除权。
2、双方订立《认购书》的合同目的能够实现。原告和被告订立《认购书》的目的是分期购买被告开发的商品房。根据原告履行购房款的情况，原告对其中所购买的四套房屋均是按照约定支付完毕首期款，但被告却不履行与原告签署《商品房买卖合同》的义务，导致原告回款出现障碍，尽管如此，原告仍对其中两套房屋履行完毕第二笔购房款。另外，且在法院审理被告起诉原告解除《认购书》过程中，原告明确表示愿意履行付款义务。另，原告为购买涉案房屋，在限购政策发布后，又及时的办理了购房资格证明。因此，被告签订案涉《认购书》的合同目的能够得以实现。
3、从诚实信用的角度，《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。鉴于双方在《认购书》上明确约定“该认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的”，因此被告即使依据《合同法》第一百六十七条的规定，也应当首先选择要求原告支付全部价款，而不是解除合同。
4、原告为购买涉案房屋，所付出的努力和成本是巨大的，不仅卖掉了北京的住房，将所得款项支付给被告，另外，还借了高利贷来支付剩余购房款，可以说是倾注了全部的心血，真的很不容易。
综上所述，原被告双方签订的《认购书》合法有效，被告违反约定和诚实信用原则，应承担继续履行合同义务。为保护原告的合法权益，特提出以上代理意见，供法庭判决时参考。
此致
廊坊市安次区人民法院
代理人：河北***律师事务所
律师：耿宝强
代理词怎么写(民事诉讼原告代理词范文)
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