明年房价的8大趋势 买不买房都必须看，最近买房有新政策出台

几年前，“建议人们闭着眼买房，未来不会亏本”，是一位经济学家的观点。

看起来这是主张楼市的观点，但当时房价普遍上涨的时候，这种观点并没有错。那些早期买房的购房者确实通过买房实现了财富增值。

相关数据显示，2000年左右，中国的平均房价还不到2000元，即使在北京，也只有3000元左右。当时北京三环一套100平米左右的房子只需要30万左右。2010年前后，中国的平均房价还不到5000元，但到了2020年，中国的平均房价已经接近1万元大关，为9860元/平方米。

相信大家经历了近20年的楼市，基本上坚信“闭着眼睛买房不会亏钱”。在过去的20年里，重要的不是买什么房子，只要你能买房子，你就能赚很多钱。

“闭眼买房”的时代会永远持续下去吗？显然不是，正如房地产巨头王健林所说：任何一个国家的房地产业都不可能一直繁荣下去。其实他是在暗示中国的房地产行业不可能一直繁荣下去，他也是这么做的。自2015年以来，万达一直在转型出售房地产相关资产。从目前来看，王健林确实很有先见之明。

正如王健林所预测的，最近房地产行业已经开始迎来转折点。近日，国家统计局公布了70个城市9月和10月的房价数据。9月新房价格首次迎来环比下降，10月份继续下降趋势。这是近6年来房价首次环比下跌，可以算是楼市的转折点。

原来，2021年上半年，全国平均房价已经突破万元大关。当时很多房地产专家断言楼市已经完全进入了“万元时代”，很多人已经开始了房价能涨到1.5万元甚至2万元的时候。然而，很多人没想到的是，今年9月和10月的平均房价已经回落到1万元，其中10月的平均房价为9749元/平方米，低于2000年。

作为一种投资产品，除了房价开始出现回调之外，二手房的流动性也开始明显减弱。房屋的流动性是一个关键属性。这几年房子流动性很强，投资者不用担心房子卖不出去。然而，近年来，二手房的流动性开始逐渐减弱。一方面是因为二手房市场供求关系的变化。随着二手房供应不断增加，二手房需求开始逐渐减弱，导致二手房供过于求。另一方面，二手房贷款难度进一步加大。现在很多银行拒绝二手房贷款。即使银行发放贷款，贷款期限也远高于新房，导致二手房流动性进一步减弱。

事实上，在这样的楼市背景下，“闭眼买房”的时代已经彻底结束，购房者的买房观念也不能停留在过去，所以新的楼市环境下更应该有一个全新的买房观念。还是那句话，不要盲目买房。盲目买房，可能会面临流动性差，转手困难。同时房价可能会回调，房子会大幅贬值。

楼市很难回到房价普遍上涨的时代。随着楼市环境的变化、调控政策的收紧以及人们购房观念的转变，未来楼市将迎来一个相对困难的时期。在这样的楼市环境下，盲目买房是不可取的。买家买房需要谨慎，避免那些可能“贬值”的房子。未来什么样的房子有可能迎来“贬值潮”？根据新规定，从明年开始，两种类型的房子将贬值。

第一类：品质比较差的高层住宅。

前几年，高层住宅应该算是非常受欢迎的一种住宅类型，城市中高层住宅的受欢迎率也相当高。与过去的老房子相比，人们更喜欢高层住宅的居住环境和高层住宅的居住舒适度。然而，近年来，随着蒂姆的去世

首先是高层住宅的公摊率高的问题，由于高层住宅中电梯多，同时需要高承重墙，所以高层住宅的公摊率远高于普通多层住宅；

然后就是高层住宅建筑容积率高的问题。高容积率意味着更高的居住密度，也会降低实际的居住舒适度。

未来高层住宅还存在老化、安全、拆除困难等一系列问题。

当然，监管层早就意识到这个问题，并出台新规限制高层住宅。

2020年住建部发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，主要内容如下：

“限高令”属于限制高层建筑建设的新规，这一政策实施之后，未来新建高层住宅的数量会减少，同时高层住宅的建设质量也会提高。未来那些品质比较差的高层住宅，可能会逐渐被时代淘汰，考虑到高层住宅本身存在的诸多劣势，那些品质差的高层住宅会提前迎来“贬值潮”。

第二类：房龄比较长的老房子。

在过去棚改的时代，城市中的老房子是人们非常看重的投资品，如果迎来拆迁的机会的话，老房子可以获得安置房补偿和一定的货币补偿，不少人都是依靠老房子实现了拆迁暴富。

不过近期棚改政策已经开始逐渐退出历史舞台，取而代之的是全面推进的旧改政策，不同于棚改的大拆大建，旧改选择的是更为温和的改造方式，通过给老小区进行基础类改造、完善类改造、提升类改造，来提升小区的居住体验与居住品质。

虽然目前拆迁还依然存在，某些特定的老房子还是会有拆迁的机会，但是城市中的大多数老房子都会采用旧改的方式来提升居住体验。老房子失去拆迁的机会之后，投资价值会大幅减弱的，虽然旧改也会提升老房子的居住体验，但是旧改不能完全改变老房子的本质，那些房龄很长的老房子，即使经历了旧改，居住体验也无法和新房相比，因此在旧改新规下，这些失去了拆迁机会的房龄很长的老房子，将会迎来“贬值潮”。

结语：

对于购房者来说，过去“闭眼买房”的时代已经完全过去，真的不能再盲目买房了。未来买房要兼顾房子的升值空间和居住体验，而那些可能会出现“贬值潮”的房子，应当尽可能避开。