最近，郴州市场真的是神仙打架，各显神通！
比如爱莲湖湖景房5字头；
城东某精装房4字头；
五岭广场旁某大品牌4字头；
还有时不时蹦出的送车、送物业费、送家电的楼盘
....
这五花八门的降价手段，看的人是眼花缭乱，不断刷新购房者的认知，挑战我们的忍耐力。
你以为见“底”了，但没想到“底”下面还有“地下室”。
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当然，郴州房价整体降没降，咱们不能以个别楼盘的“骚操作”来作判断，还是得以市场真实数据为准。
百房研究院数据显示，2020年郴州房价大概在6字开头，但到了下旬，成交均价已经出现小幅波动，往5字开头靠拢了。
2020-2021年9月郴州城区新房成交均价
无论是外部市场环境感知，还是真实的成交数据，无疑不都在告诉我们一个楼市真相：郴州房价是真的跌了。
郴州房价为什么会跌？
简单来讲就是供需关系不平衡，买的人少了。
棚改结束，城镇化进程接近尾声，投资者退场，该买的已经买的，没买的可能暂时也买不起，还有少数刚需客在观望。
往复杂来讲，就上升到全国一盘棋，经济长远发展等等，这里就不过多赘述了。
今天只聊大家最关心两个问题：郴州房价何时才会到底？刚需现在能不能上车？
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关于这两个问题，我们或许可以从郴州市场历史价格走势及背后逻辑来判断。
郴州房价走势可以把它分为三个阶段：
第一个阶段：2014年-2015年底
2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显，一二线高房价和三四线高库存并存。
当时的郴州产能全面过剩，房源供应严重过剩，购房主导群体由过去炒房、投资、刚需群体并驾齐驱转化为普通刚需消费群体为主，市场购买力不足，楼市进入下行通道，土地交易及新房交易量双双下滑。
2014-2015年郴州市月份均价走势
2014年下半年开始，开发商由于资金周转困难，开始以不同名目做打折促销活动，以价换量，房价一路下跌。
2015年12月份郴州房价跌至3087元/㎡，但综合全年来看，2015年环比2014年跌幅仅有2%。
第二个阶段：2016年-2019年底
国家在2015年出台了密集的救市调控政策，其中三年棚改计划的提出，将全国房价推上了新的高度。
郴州自2016年开始楼市回暖，政策利好叠加棚改的推进，市场需求爆增，郴州楼市量价齐升。
2014-2019年郴州房价走势图
2017年-2018年市场更是进入火爆期，甚至出现一房难求。
很多项目开盘即售罄，地块还是一个坑就已经无房可售，直接将郴州房价从2015年的4041元/㎡推高至6204元/㎡。
第三个阶段：2020年至今
2020年初受疫情影响，郴州住宅成交量同比下滑了2.75%，但价格却上涨了1.06%。
2020年-2021年9月郴州城区新房成交均价
进入2021年，还是疫情原因，返乡置业人群锐减，同时受三道红线及多轮调控政策影响，大牌房企纷纷暴雷，全国市场来了个大震荡。
投资客急着套现离场，刚需客观望不敢下手，郴州楼市成交量骤减，开发商举步维艰，于是就有了开篇的那一幕，开发商为解钱慌，割肉求生。
市场降价探底，“底部”在哪里？
从市场走向轨迹来看，现在的市场行情跟2014年何其相似，同样土地、新房交易量双双齐跌，同样的降价促销套路，但是今年的房价整体而言，还算是比较坚挺的。
至少郴州到现在好像都没有出台限跌令去限制新房降价的幅度，这点说明郴州房价下跌的预期并没有那么强，或者说新房还不至于降价特别多。
市场跌幅较大的楼盘多是负债率过高的房企，在融资收紧的大环境下，出于企业整体发展布局，降价促销是不得己而为之的“自救”方式，这个力度已远超从前，上一轮这么大规模的降价是在2008年。
当时国际金融危机全面爆发，中国经济增速快速回落，楼市交易量萎缩。
万科率先在全国降价15-30%，创下479亿元的销售纪录；绿地杠杆率高达140%不得卖地求生；恒大37个项目待开工，资金缺口达120个亿，降价“甩卖”全国18个精品楼盘回笼资金自救.....
同年，国家出台了四万亿的救市计划，房地产进入高光时刻，销量大涨，房价暴增，当年挺过去的房企后来都成了行业老大。
如今来看，历史何其相似，虽然现在国内经济环境和过去大不相同，后续政策全面松绑楼市暴涨的可能性不大，但是这一轮房价下跌的周期也不会太长。
因为政策调控的目的是稳楼市，稳预期，要是把开发商一棍子打死了，那谁去拿地，城市怎么发展建设？毕竟土地财政仍是很多地方政府的主要税收来源。
楼市关联着几十个上下游行业，房价大规模下滑，所带来的一系列副作用，并不是高层想要看到的结果，所以“稳”才是常态。
从最近释放的信号也可以看出楼市正在松动，经过这一轮调控，市场已回归理性，房价也是时候要回到正常了。
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目前来看，郴州新房价格差不多阶段性见底了，但是二手房却无法评估。因为郴州的二手房会随着楼龄的增长，还有小区的破旧等等的因素而不断的贬值。
这种贬值不能算是房价下跌，而只是一个商品本身的价值在下降而已，就像一辆汽车一样，旧的肯定没有新的值钱是一样的道理。
最后，关于刚需能不能上车的问题，现在也已经很清晰了。
目前，郴州楼市已进入买方市场，楼盘选择面大，议价权把握在自己手上，再加上年关将至，开发商需加速回拢资金以还旧借新，“以价换量”的打法预计还得维系一段时间，所以此时正是上车的最佳时机。
改善的朋友也可以挑挑，毕竟越往后，地段一定是越偏，价格却不见得会更低。
投资则不建议了，房住不炒的主基调不会变，再说郴州楼市已经没有多大的投资属性了，基本上都是居住属性了，投资客就别来凑热闹了！
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