经济下行对房地产的影响，房地产的拐点已经到来

一方面强调房子是用来住的，不是用来炒的。另一方面，它告诉你不要太悲观。是不是有点矛盾？很多人可能会这么想。其实你还没有理解现在的房地产逻辑，还沉浸在过去的房地产思维中，还没有走出来。

谈房地产离不开经济数据的研究。毕竟，在过去，房地产曾经是经济增长的重要推动力。

但多年来一直强调，短期内不把房地产作为刺激经济增长的手段，意味着国家决心让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，改变过去“经济增长一旦放缓，首先想到的就是房地产”的“路径依赖”。

显然，这种思维已经无处可去。不仅难以推动制造业转型升级，实体经济也受到严重影响。事实上，房地产行业的长期健康发展也会受到影响和制约。

今天经济增长的结果是什么？

最近公布的10月份“成绩单”释放了中国经济持续回暖的信号。社会消费品零售总额增速连续两个月回升，制造业投资对投资总额增长的贡献率明显提高。

数据显示，10月份国内房地产开发投资和销售增速继续下降，但除国内消费、出口和房地产开发以外的投资均呈现明显上升趋势，带动整体经济增长继续回升。

这个信号释放什么信号？

这表明经济增长在摆脱房地产方面取得了一些成功。即使房地产调控政策不放松，也不会影响经济复苏反弹，四季度政策也再次转向“稳增长”。

从这里可以看出，房地产调控政策不会放松，但房地产不会被打压吗？想放弃房产？当然，健康的房地产市场可以为经济增长提供活力，使稳步增长更具韧性。

不要把房地产作为短期刺激经济的手段。这句话怎么理解？其实辩证地讲，一方面，我们不会总是因为经济原因而想到房地产。另一方面，“短期”一词含义深刻。从长远来看，房地产的重要性不言而喻。

考虑到这一点，我们谈论房地产未来的发展方向可能会更方便，基本上呈现出三大趋势。综上所述，城市化、城市更新和城市群是三个“城市”方向。暴涨时代已经过去，但不要对房地产行业的发展前景过于悲观，经济增长不会受到很大影响。

1、大拆大建时代结束，城市更新成为房地产拉动经济增长的新的增长点。

过去大家都知道，大拆大建让很多人富了起来，但问题也隐藏起来了，房价被推高了。尤其是在三四线城市，那一波货币化政策直接推动了房价的上涨。

在“房住不炒”的大政策下，显然过去的“大拆大建”已经与时俱进。这一点国家已经强调过无数次了，不能搞大规模的拆迁建设。传统的房地产开发模式已经走到了尽头，但房地产仍然大有可为，但重点将不仅仅是增量，而是存量，这是趋势，也是必然结果。

11月4日，住房和城乡建设部发布首批城市更新试点城市名单，北京、厦门、景德镇等21个城市(区)将开展首批城市更新试点工作。首批试点于今年11月启动，历时两年，重点探索城市更新总体规划机制，探索城市更新可持续模式，探索建立城市更新配套制度和政策。

相信城市更新将成为未来房地产发展的重要方向之一。但如何与房地产区分开来，需要转变思维。

经济日报在《城市更新应杜绝房地产化》中提到，为了防止房地产过度，城市更新将从“开发模式”转变为“商业模式”

。大拆大建难以为继。

其实很有意思，一方面要让房地产向城市更新发展，另一方面，我们又要防止城市更新过度房地产化。看似矛盾，实际上很辩证统一。因为城市更新就是要走与传统房地产不一样的路，城市更新的房地产与房地产的城市更新是不一样的。

我认为，城市更新就是一个城市或市场发展到一定程度的必然选择。其中包括老旧小区改造、旧城改造，必将成为新的经济增长点。这不仅是民生工程，也是经济长期持续健康发展的动力。

2、未来城市群将成为吸引人口的重要区域。

城市群的发展也到了前所未有的高度。去年国家特别提到，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。说白了就是，中心城市肯定是引领作用，但是过去周边城市可能容易被忽略，与大城市发展相差悬殊，今后必须发挥出城市群的综合效应。

你会发现有些城市哪怕是三四线城市甚至五六线城市，但是因为依附于一线城市，依然有很强大的人口流入支撑。这就是城市群的效应。

今后五到十年，中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈的发展，就是在核心城市周边建大量小镇，这里面还有相当大的房地产发展空间。

我觉得如果把这些地方的产业、资源引进来，不再是睡城，那么很快就具备一个非常闭环的城市功能。大城市的问题解决了，这些地方的产业资源问题也都解决了。

3、城市化依然是房地产发展的重要驱动力。

去年国家再次提到，深入推进新型城镇化。新型城镇化到底新在哪里？

我认为说到底是人的城镇化，那么就要把农民从农村吸引到城里来，不仅吸引过来，更要把他们留下来，还要让他们有尊严地生活下去。

“城无产不兴，产无城不立”，这句话历经历史变迁与发展，在产城融合理念提出的当下，正一步步改变中国产业与城市的格局，农民进城，不是一时的，是要让他们有源源不断的收入来源，他们才可能安家置业。

从中长期看，城镇化趋势肯定还是向上的，未来5-10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳乃至较快增长的发展区间。

不过这个城市化和城市群发展还不太一样，但有重合部分。城镇化可能很多情况下是农民进城市民化的过程，而城市群发展则很可能包括农民进城，更包括大城市一些功能的疏解。

有人就有需求，但我们追求的不是一时，而是一世，人地集合，供求匹配，房地产才能得到健康持久的发展。作为房企、购房者也要顺势而为。