卧龙地产遭遇公募和集中退出幕后：转型热点消失，业绩辉煌渐行渐远

来自浙江上虞的卧龙地产（600173.SH），是一家成立于1994年的老牌房企。

2007年，卧龙地产借壳东北的水泥制造企业S*ST丹江上市，后者早在1999年4月15日登陆上交所主板。

这一年的1月26日，卧龙置业与S*ST丹江的原第一大股东牡丹江水泥集团有限责任公司正式签署《股权转让协议》和《资产置换协议》，通过股权转让、资产置换、定向增发以及股改同步实施，卧龙置业持有S*ST丹江62.82%的股份，从而完成借壳上市，随后更名“卧龙地产”，上市公司主营业务由水泥生产与销售转为房地产开发与经营。

上市12年来，卧龙地产的营收规模从2007年的7.65亿元，翻番至2019年的19.21亿元。2020年前三季度，卧龙地产实现营收9.48亿元。

从资本市场的关注度来看，卧龙地产在A股市场并不受关注。

借壳上市以来，相比于辉煌时刻的总市值83亿元，卧龙地产目前的总市值仅为34.07亿元，已然腰斩。

根据21世纪经济报道数据，2020年9月-12月，卧龙地产的区间交易额仅为9.23亿元，排名4144家A股企业中的第109位，区间日均成交额为1125万元，区间日均换手率0.3239%。

与此同时，卧龙地产鲜少获得机构关注。

截至2020年三季度末，卧龙地产并无基金、券商、券商理财、社保基金持股。

回溯2020年中报，卧龙地产有8家基金持股，主要为华夏中证全指房地产ETF、南方中证房地产ETF、泰达宏利大数据混合A、南方大数据300A、国金量化多策略等。

卧龙资产或许从来没有停止谋取更高的资本关注。作为一家房地产开发起家的老牌企业，卧龙地产曾在多年里试图跨界游戏。

追溯到2016-2017年，其多次筹划收购游戏资产，可见一斑。

2017年3月21日，卧龙地产抛出53.3亿元（其中13.91亿元以现金方式支付）收购游戏资产天津卡乐互动科技有限公司（下称“天津卡乐”）100%股权预案，距离其前一次豪掷44.08亿元收购另一家游戏公司——墨麟股份（835067）97.714%股权的方案告吹不足半年。

公开资料显示，天津卡乐成立于2009年，旗下乐道互动已开发了多款月流水突破3000万的游戏，包括《暗黑黎明》系列、《神雕侠侣》、《魔力宝贝》等；另一家子公司上海喆元旗下的SNK，创作了《拳皇》、《饿狼传说》、《侍魂》、《龙虎之拳》等系列游戏。

相比于2017年1月31日，天津卡乐未经审计的6.14亿元净资产，卧龙地产给出了约53亿元的大手笔估值，预估增值率约772.02%，可见当时的手笔之大。

而当时的重大资产重组说明会上，卧龙地产董事长陈嫣妮强调，地产加互联网娱乐产业双主业，一直是公司的发展方向。

然而短短2个月后，上述收购方案戛然而止。

2017年5月19日，卧龙地产宣布终止购买天津卡乐100%股权的事宜，理由是“鉴于国内证券市场环境及监管政策等客观情况发生较大变化，交易各方认为继续推进本次重大资产重组的条件不够成熟。”

而前一次2016年11月终止收购游戏资产墨麟股份，卧龙地产给出的原因是“目前墨麟股份秉持精品路线业务有所延期，公司与墨麟股份就后续的战略发展规划存在一定分歧，且经充分沟通后仍无法达成一致。”

在连续两次筹划发行股份收购游戏公司失败后，卧龙地产改道现金收购，发起了新一轮游戏收购计划。

2017年6月5日晚间，卧龙地产公告，拟以6.422亿元现金收购陈金海、葛坤洪等持有的广州君海网络科技有限公司38%股权。此前，卧龙地产以1.085亿元现金获得君海网络13%股份，此次交易完成后，公司将持有君海网络51%股权。

君海网络2014年7月成立，彼时运营时间不满三年，专注手机游戏研发、发行和运营服务，已成功发行《剑仙缘》、《幻想神迹》、《通天西游》、《青云诀》等多个精品手游。

君海网络于2017年7月1日并入卧龙地产合并范围。2017-2019年，君海网络实际完成净利润分别为1.456亿元、1.924亿元、2.299亿元，均超额完成对应的业绩承诺。

在卧龙地产的故事中，还有一段获得浙江上虞老乡、当时500亿市值“染料大王”浙江龙盛（600352.SH）举牌的经历。

2019年9月16日晚间，卧龙地产公告称，在过去一个月中，浙江龙盛通过上交所集中竞价交易买入公司3505.6万股，占全部股份的5%，首次达到举牌线。

从公告可知，当年8月19日至9月16日，浙江龙盛通过集中竞价交易累计买入卧龙地产约3505.6万股股票，购买价格区间为3.94元至4.74元，据此推算，举牌投入资金约1.53亿元。

值得一提的是，浙江龙盛还进一步明确了增持意向，将权益变动书中的表述从“不排除在未来12个月内继续增持或减持”修改为“未来12个月内将继续以自有资金增持卧龙地产的股份比例不低于3%，不超过5%（含5%）。”

浙江龙盛成立于1970年，是国内知名的“染料大王”，举牌时市值超过500亿元，2019年上半年实现营收96.49亿元，同比增长5.25%；净利润25.32亿元，同比增长36.23%。

相比头部房企动辄上千亿的销售额，被举牌的卧龙地产规模要小得多。

2019年半年报显示，卧龙地产的主要项目集中在武汉、清远、绍兴三个区域。

彼时，清远五洲博文苑、武汉东方郡、绍兴银湖湾和上虞东方郡的项目正在热销中。

对于举牌目的，浙江龙盛仅表示是“基于对卧龙地产未来发展前景及投资价值的认可”，而据媒体报道，浙江龙盛相关人士表示，卧龙地产是本地企业，知根知底，公司目前股价估值较低，本次纯属财务投资，暂时没有其他考虑。

“卧龙地产的规模是比较小的，无论是它的营业收入还是销售业绩的数据，都表现得非常弱，很大程度上来说，其在中小房企里的排名都是较为一般的，所以需要它积极思考一些战略转型。”1月8日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪报道记者。

其认为，“资本市场对它的关注已经很少了，很少提到这样一家企业，企业的经营有一定的压力。如果它要做房地产经济的话，还是要继续研究哪些地方的地价性价比较高，同时，还要考虑其他一些金融和股权方面的投资，尝试往哪个方向转型。”

时间到了2020年前三个季度，卧龙地产的成长压力已经开始变成明牌：公司新增土地面积3.66万m²，新开工面积39.85万m²，不过公司竣工面积6.70万m²，同比减少12.87%。2020年1-9月，公司房地产项目签约销售面积为11.88万m²，同比减少49.60%；公司房地产项目签约销售金额为 16.26 亿元，同比减少45.03%。

卧龙地产此前收购的游戏资产君海网络，也失去了往日的光辉。

2018年，卧龙地产以3935.51万元出售了君海网络2%的股权，君海网络将不再纳入上市公司合并报表范围，公司对君海网络剩余49%股权按公允价值重新计量，在2018年确认投资收益 1.2414亿元。

到了2020年1-9月，君海网络实现营收3.94亿元，同比下降58.04%；净利润-6,635.08万元，同比下降140.43%，主要为君海网络新游戏上线延期，老游戏流水下降，同时加大自研产品的研发投入，研发费用同比上升39.18%。

对于公司未来的业务规划，1月8日，21世纪经济报道记者致电卧龙地产证券事务部，电话一直无人接听。

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